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Simulateur d’Investissement Locatif

L’immobilier locatif est souvent présenté comme un placement sûr et rentable. Mais qu’en est-il vraiment une fois pris en compte le crédit, les charges, la vacance locative, la fiscalité et l’illiquidité ? Cet outil compare un investissement immobilier avec un investissement en actions du même montant (votre apport) pour vous aider à prendre une décision éclairée.

🏠 Caractéristiques du bien

200 000 €
40 000 € Minimum 10% du prix, souvent 20% recommandé
8% ~7-8% dans l’ancien, ~2-3% dans le neuf
10 000 €
800 €
💡 Rendement brut indicatif : 4,8%
Loyers annuels / Prix d’achat × 100

🏦 Financement

3,5%
20 ans
0,30%
Mensualité estimée : 0 €

💸 Charges et gestion

1 200 €
1 000 €
200 €
0% 0% si autogestion, 5-10% si agence
500 €
5% Temps sans locataire (moyenne nationale ~5-10%)

💰 Fiscalité

Réel obligatoire si loyers > 15 000€/an
💡 Info : Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif (TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux.

📈 Projection

15 ans
2,0%
8,0% Pour comparaison : investir l’apport en bourse

💡 Comprendre l’investissement locatif

Les différents rendements

  • Rendement brut : Loyers annuels / Prix d’achat (sans les charges)
  • Rendement net : (Loyers - Charges) / Prix d’achat (sans fiscalité)
  • Rendement net-net : (Loyers - Charges - Fiscalité) / Prix d’achat
  • TRI (Taux de Rentabilité Interne) : Taux qui égalise les flux entrants et sortants sur toute la durée

Avantages de l’immobilier locatif

  • Effet de levier : Investir 40k€ pour contrôler un bien de 200k€
  • Revenus réguliers : Loyers mensuels (si bien loué)
  • Tangible : Bien physique, pas de volatilité quotidienne
  • Protection inflation : Les loyers suivent généralement l’inflation
  • Optimisation fiscale : Déduction des charges en régime réel

Inconvénients de l’immobilier locatif

  • Illiquidité : Difficile et long à vendre (3-6 mois minimum)
  • Concentration : Tout votre capital sur un seul bien
  • Gestion active : Locataires, travaux, problèmes à gérer
  • Vacance locative : Périodes sans loyer
  • Frais d’entrée élevés : Notaire (7-8%), agence, travaux
  • Fiscalité lourde : TMI + 17,2% PS sur les revenus fonciers
  • Coûts cachés : Travaux, charges, taxe foncière
  • Risque de moins-value : Le marché immobilier peut baisser

Quand privilégier l’immobilier locatif ?

  • TMI élevée : Optimisation fiscale avec le régime réel
  • Emplacement premium : Zone tendue avec forte demande locative
  • Passion pour l’immobilier : Vous aimez gérer, rénover
  • Diversification : Vous avez déjà un portefeuille actions conséquent
  • Besoin de revenus : Cash-flow régulier pour compléter vos revenus

Quand privilégier les actions (ETF) ?

  • Simplicité : Zéro gestion, tout automatique
  • Liquidité : Vente en quelques secondes
  • Diversification : 1 ETF World = 1500+ entreprises mondiales
  • Frais faibles : 0,2-0,3% par an vs 2-3% pour l’immobilier
  • Rendement historique : ~8% sur le long terme (actions monde)
  • Fiscalité favorable : PEA = exonération après 5 ans (17,2% PS seulement)
  • Pas de capital initial énorme : Investir dès 100€

⚠️ Points importants

Cette simulation est indicative et simplifiée. Elle ne prend pas en compte tous les paramètres (IFI, loi Pinel, déficit foncier, etc.). Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. L’immobilier n’est pas garanti sans risque : le marché peut baisser, les locataires peuvent ne pas payer, les charges peuvent exploser. Faites vos propres recherches et consultez un professionnel avant d’investir.