Comparateur Achat vs Location avec Investissement

Cet outil compare l’achat immobilier à crédit avec la location, en tenant compte du réinvestissement de l’apport et de la différence mensuelle. Quelle est la meilleure stratégie patrimoniale à 10, 20 ou 30 ans ?

🏡 Paramètres Achat

Prix du bien (€)

Apport personnel (€)

Taux de crédit (%)

Durée du crédit (années)

Frais de notaire (€)

Taxe foncière annuelle (€)

Charges copropriété annuelles (€)

Travaux et entretien annuels (€)

Plus-value immobilière annuelle (%)

🔑 Paramètres Location

Loyer mensuel (€)

Évolution du loyer annuelle (%)

📈 Stratégie d’investissement (Location)

Investissement de l’apport (si location)

Investissement de la différence mensuelle

Durée de la simulation (années)

💰 Résultats clés

🏆 Meilleure stratégie

Patrimoine net ACHAT (fin de période)

Patrimoine net LOCATION (fin de période)

Différence

Point mort (break-even)

📊 Évolution du patrimoine net

📑 Détail des Coûts et Valorisation (Cumulé)

Année	Propriétaire (Achat)					Locataire
Année	Intérêts	Taxes & Entretien	Amortissement	Valeur Nette	Coût à fonds perdu	Loyers Payés	Portefeuille

📋 Détails de la première année

Mensualité crédit (achat)

Charges mensuelles totales (achat)

Loyer mensuel (location)

Différence mensuelle investie

📅 Évolution année par année

Année	Patrimoine Achat	Patrimoine Location	Différence

📌 Hypothèses de la simulation

Budget total constant : L’acheteur a un budget mensuel fixe = mensualité + charges (ex : 1200€ + 200€ = 1400€). Avant la fin du crédit, il paie ce montant. Après la fin du crédit, il paie seulement les charges (200€) et investit le reste (1200€). Son budget total reste 1400€.

Comparaison équitable : On compare le budget total de l’acheteur (1400€) avec le loyer du locataire.

Si loyer < budget acheteur (ex : 1000€ < 1400€) → le locataire investit la différence (400€/mois)
Si loyer > budget acheteur (ex : 1520€ > 1400€) → le locataire retire de son portefeuille (120€/mois)

Impact après 20-25 ans : Le loyer augmente (ex : 2%/an) tandis que le budget de l’acheteur reste constant. L’acheteur investit massivement (sa mensualité économisée). Le locataire investit de moins en moins, puis finit par retirer de son épargne quand son loyer dépasse le budget de l’acheteur.

Patrimoine : Acheteur = Valeur du bien + Portefeuille post-crédit | Locataire = Portefeuille d’investissement.

⚠️ Avertissements

Cette simulation est simplifiée et ne prend pas en compte de nombreux facteurs : frais de vente immobilière, fiscalité des plus-values, évolution des taux, évolution de votre situation personnelle, etc.

Les rendements des placements sont hypothétiques et basés sur des moyennes historiques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le choix entre achat et location dépend aussi de critères non financiers : mobilité professionnelle, stabilité familiale, préférences personnelles.